“Si la economía está con gripe, la construcción está con neumonía”

2020-07-31

Economía y Finanzas

Autor: Revista Gestión

El sector de la construcción ha tenido una caída constante desde 2015 y hasta el momento no ha podido recuperarse, como lo explicó GESTIÓN hace pocos días. El panorama actual por la pandemia les pone más retos, como la necesidad de adaptar los proyectos inmobiliarios a la realidad de la población. Sin embargo, hay muchas falencias en el sistema público y privado. Ante esto, el colectivo Constructores Positivos ha presentado una propuesta con el fin de recuperar la economía nacional mediante este sector. Joan Proaño habló con esta revista sobre el tema.

El sector de la construcción está dentro de los cinco más influyentes de la economía nacional, pues aporta en promedio un 10% al PIB. Su trascendencia recae en la extensa cadena productiva que, si se suma todas las actividades conexas, representa alrededor del 20% del PIB. Consecuentemente, es una potente fuente de empleo, tanto mano de obra especializada como no.

Pese a que fue el primero en reactivarse en la pandemia, no se ha recuperado, aunque sí ha mostrado resultados positivos. En Ecuador hay un déficit habitacional de entre 300 y 500 mil unidades, cuando cada año se crean más de 110.000 nuevos hogares. Sin embargo, las condiciones económicas, sociales y políticas actuales no son las mejores para reducir esta brecha que se ha complicado más por efectos del coronavirus.

Ante esto, Constructores Positivos ha lanzado la campaña nacional “Construimos Ecuador”. Esta propuesta busca posicionar a la construcción como una estrategia principal para la recuperación nacional. Así lo explica Joan Proaño, vocero de Constructores Positivos. Es arquitecto, empresario y socio fundador de Promotora Inmobiliaria Proaño-Proaño desde hace 15 años.

Según los datos reportados por el INEC se registra que el número de edificaciones construidas por año se redujo desde 2011 hasta 2014, pero el Valor Actual Bruto (VAB) real de la construcción ha tenido una constante caída desde 2015 hasta la actualidad. ¿Por qué se ha dado este quiebre permanente del sector?

Si la economía está con gripe, la construcción está con neumonía, y si la economía está en auge, la construcción está por los cielos. En 2011, por ejemplo, el PIB creció en un 7,9%, mismo año en el que la construcción creció 17,6%. En cambio, en 2015, cuando la economía empieza a decrecer (crecimiento marginal del 0,10%), la construcción ya cayó en -1,5% y así todos los años siguientes. Pero en 2017, se pensaba que el sector habría tocado fondo pues decreció en -5%, mientras el PIB creció un 2,4%. En 2018, se pensaba que retomaban su curso creciente pues finalmente tuvo un crecimiento positivo, aunque mínimo, de 0,5%. Sin embargo, fue simplemente una ilusión dado que en 2019 el sector volvió a caer estrepitosamente un -5%.

Esta situación se asentó con la pandemia, a tal punto de que de marzo a junio el país en general facturó 20% menos con respecto al año anterior. La construcción es el sector más afectado y ha facturado 43% menos.

Esto muestra claramente que ha sido un sector muy golpeado. En primer lugar, por el aspecto económico. Y, en segundo lugar, por decisiones gubernamentales que desde el 2015 aceleraron la caída, un ejemplo de ello es la Ley de la Plusvalía.

El sector no ha podido recuperarse pese a los esfuerzos realizados. Por ello, Constructores Positivos propone medidas que puedan ayudar a salir de la crisis actual y contribuir con el empleo. En empleos directos, hasta septiembre de 2019, se empleaba hasta 486.000 personas. Alrededor de unos 2 millones de habitantes dependían de la actividad de la construcción; sin contar con las actividades conexas.

En el período de pandemia se han reducido 46.000 empleos directos. Es decir, que pese a la reducción del 43% en la facturación, la reducción de empleo de este sector ha sido del 10% aproximadamente. Lo cual da indicios que buscan mantener empleo

¿Considera que los procesos de contratación para proyectos de infraestructura son adecuados o cómo podrían mejorarse? ¿El sistema de contratación actual que lleva todos los procesos podría dar paso a manipulaciones en las contrataciones públicas?

La Ley de Contratación Pública es uno de los principales problemas del país, y es una de las primeras cosas que debemos cambiar si queremos ser realmente eficientes en la nueva administración. Definitivamente, los procesos de contratación pública no están bien diseñados. Hay muchas brechas y trampas que enfrentan los profesionales de la construcción. Constructores Positivos tiene un grupo que se encarga específicamente de preparar propuestas para mitigar estas falencias.

Este grupo ha identificado varios de los problemas más graves con respecto a la contratación pública. Por ejemplo, las contrataciones de emergencia que le han hecho mucho daño al país. Otro problema son las brechas que hay entre lo contratado y lo efectivamente ejecutado, es decir, lo que termina costando una obra. Muchas veces no se cumplen los parámetros establecidos por la Ley de Contratación Pública en cuanto a contratos y obras complementarias.

Además, dentro de esta ley hay un grave problema, una trampa mediante la cual se puede contratar con empresas del sector público sin necesidad de licitación. Un caso cercano a este tema fue, por ejemplo, lo que sucedió con el Municipio de Quito. Incluso en muchas ocasiones estas empresas públicas son creadas específicamente para hacer esta trampa y se dedican a subcontratar. Lo que incurre en sobreprecios porque no hay una competencia justa.

¿Cuán complejo es para los ciudadanos obtener todos los permisos necesarios para iniciar un proyecto de construcción? ¿Cómo se podría mejorar?

La tramitología es extensa. Muchas veces te demoras de meses a un año para empezar a construir tu proyecto contando ya con el terreno y los estudios. Precisamente, Constructores Positivos tiene una premisa y una propuesta específica en la parte inmobiliaria. Esta es que la cuota que se paga por el crédito hipotecario sea muy similar a la cuota que se paga por el arriendo, solo de esta manera se podrá incentivar a la demanda. Para ello, se propone dos estrategias principales que reduzcan los costos de adquirir una vivienda.

Una de las formas es agilizar los trámites. En este momento los GAD tienen unos términos de plazos excesivamente largos para emitir los permisos correspondientes que llegan a durar hasta un año. Esto deja en pare a muchos trabajadores que podrían estar trabajando en ese año. El sector de la construcción tiene 83% de los trabajadores que son mano de obra no calificada.

La otra estrategia consiste en que los municipios bajen el precio del suelo. Actualmente, en el DMQ se está tratando la Ordenanza para la Reactivación del Sector de la Construcción y del Empleo. En esta ordenanza se propone que se rebaje el costo por el suelo creado o por la “compra de pisos”, para de esta manera tener suelo más barato y que los promotores puedan trasladar este descuento directamente a los compradores finales. Y así se pueda tener viviendas más asequibles.

Una tercera estrategia tiene que ver por el lado del financiamiento. Algunas opciones ya han funcionado como, por ejemplo, el crédito subsidiado, a través del cual varias entidades bancarias lo entregan beneficiándose de un fideicomiso que tiene el MIDUVI que subsidia las tasas de interés. Gracias a ello se puede prestar al consumidor final a una tasa de interés del 4,99%, es decir, a la mitad de la tasa común. Con esto se logra en gran manera el objetivo de igualar la cuota del crédito hipotecario con la cuota de arriendo. El BIESS también ha tomado medidas positivas, como ofrecer una tasa del 5,9%, lastimosamente, recién se anunció una disminución presupuestaria a $ 400 millones para este tipo de servicios.

Con quienes se encuentra mayor dificultad es con la banca privada. En Ecuador, la banca privada otorga préstamos con una tasa de interés del 10%, pese a tener una economía dolarizada. Cuando en economías dolarizadas la tasa rodea entre los 3 a 4 puntos porcentuales. Con ello no se puede incentivar a la demanda y, menos aún hoy que la gente ha reducido su poder adquisitivo en un 20% o -50%.

¿Qué tan profunda es la severidad de la crisis para el sector de la construcción debido a la pandemia?

En lo que va el año, la pérdida de empleo en el sector de la construcción es de 46.000 trabajadores de los 486.000 empleos directos, considerando trabajadores formales e informales. Por otro lado, de enero a mayo, según la Asociación de Promotores Inmobiliarios del Ecuador (APIVE), las reservas netas de viviendas han caído en un -48% con respecto al mismo período del año anterior.

Sin embargo, a partir de mayo se ha empezado a reactivar el sector en cuanto a compras, gracias a muchas estrategias implementadas para dar facilidades a los compradores. Un ejemplo de ello es que se ofrecen promociones donde subsidian el pago del crédito hipotecario los tres primeros meses o el pago de la alícuota los tres primeros meses. Además, han adaptado una estrategia completamente digital donde ofrecen recorridos virtuales para que los clientes no tengan la necesidad de salir de sus hogares.

Un 65% de los promotores inmobiliarios piensan que las ventas serán buenas o aceptables este año, porque se ha evidenciado un fenómeno muy interesante donde ahora las personas han dado más importancia a adquirir una vivienda propia en lugar de bienes suntuarios.

¿Considera que la recuperación del sector debe estar encabezada por el agente público -el gobierno- o por los ciudadanos particulares?

No hay un solo factor que por sí mismo vaya a aumentar la demanda. La demanda se puede aumentar únicamente si se logran bajar las cuotas que la persona debe pagar por su casa porque la capacidad adquisitiva ha bajado.

Para esto hay varias estrategias que ya han sido mencionadas. Los constructores también están comprometidos en sacar nuevos productos que respondan a las necesidades. Por ejemplo, algunas constructoras han reconfigurado los proyectos para ofertar viviendas más económicas y que la gente que perdió ingresos pueda acceder a productos de menor precio.

Otro factor muy importante es el financiamiento. En este momento lo único que está funcionando es el crédito subsidiado, pero los demás créditos aún son muy complicados de adquirirlos por las excesivas tasas de interés.

Una de las falencias que Constructores Positivos identifica es la falta de políticas públicas adecuadas que permita la construcción para los ciudadanos, ¿qué propuestas subsanarían este déficit habitacional en materia de políticas públicas?

Hace falta de manera urgente tener una política nacional para viviendas de interés público y vivienda de interés social. Al momento no hay una política definida.

Al no haber una política definida, no hay un presupuesto ni fuente de financiamiento. El cambio constante de ministros tampoco permite tener una continuidad en las políticas, pues cada cambio es un “borrón y cuenta nueva”. No hay un camino trazado en el cual todos los ministros deban seguir esa línea definida.

El Ministerio de Vivienda ha sido entregado a personas que no especializadas en la rama competente. Es decir, era un puesto netamente político hasta que llegó el constructor Guido Maquiavelo. Pero en toda esa transición ya se perdieron dos años y medio. Y en la actualidad hay un nuevo ministro al que le quedan 10 meses. Así es muy complicado, sin un orden o una política pública bien definida.

El gobierno nacional no tiene espacio de acción. Por eso, la propuesta va dirigida a otros actores para lograr incentivar la demanda mediante la equiparación de la cuota del crédito hipotecario con la cuota de arrendamiento. El gobierno ha sido muy receptivo y el Ministerio de Finanzas ha estado tratando de impulsar las iniciativas, pero en este sector siempre hay muchas complicaciones de burocracia. Como muestra de ello, ha pasado ya mucho tiempo y de las 360.000 viviendas que debían entregar en estos cuatro años, se estima que no se llegue ni al 15%.